רכישה חכמה מקבלן

המון קבלנים מציעים תנאי קניה מאוד נוחים לרוכשים, אחד מהם הוא לשלם רק 20% בחתימת החוזה ואת השאר בקבלת המפתח (פרוייקטים עם ליווי בנקאי). נשמע מאוד נוח ומפתה, אך האם הוא נכון לרוב הרוכשים? לפי דעתי ממש לא.

אז מתי כן לקחת משכנתא? כמו שאתם יודעים, לרוב רכישה מקבלן מלווה בזמן כניסה ארוך (שנתיים - שלושה), אז מתי נכון לקחת משכנתא? נקח לדוגמא מקרה שהיום הרבה קבלנים עובדים לפיו: שלם 20% בחוזה + 80% בכניסה. 25% זה ההון העצמי של הלקוח / 75% מימון מקסימלי שהבנק יכול לתת לטובת העסקה. לפי הדוגמא הזו, הלקוח צריך לקחת משכנתא רק בעוד שנתיים - שלוש (אז הוא מחוייב בתשלום בעצם). היתרון היחידי בלקיחת משכנתא בעוד שנתיים - שלוש היא רק נוחות, במיוחד אם גרים בשכירות או משלמים משכנתא על דירה קיימת - קשה מאוד לשלם גם משכנתא / שכירות וגם לקחת עוד משכנתא ולשלם תוך כדי.

למה כן לקחת משכנתא היום ולא לחכות, ומה היתרונות לכך:

1. חסכון תשלום מדדי תשומות הבנייה

2. ריביות נמוכות (באם יש) היום וקביעתם

3. ביטחון ושקט נפשי

אפרט את היתרונות:

1. כל עוד לא שילמנו לקבלן את מלוא התשלום, החוב (ההפרש) צמוד למדדי תשומות הבנייה. לאורך זמן, מדד תשומות הבנייה היה בעלייה (כ 2% בשנה) עקב ביקוש והתייקרות חומרי גלם לבנייה וכו'. נקח לדוגמא נכס בשווי של 1.5 מליון שח, כאשר 500 אלף שח שולמו לקבלן ומליון שח נשארו לתשלום בעוד שנתיים (כניסה לדירה), מליון שקל (חוב) כפול 2% בשנה = 40,000 שח! הפתעה נעימה לדיירים שלא ידעו לצפות לזה כלל. ברגע שאנחנו משלמים את כל התשלום לקבלן אנחנו לא צמודים למדד תשומות הבנייה כלל.

2. אם וכאשר אנו יודעים שהריביות הנוכחיות זולות (יחסית), שווה ורצוי לשמר אותם ולקחת משכנתא היום, אף אחד לא יודע מה יהיו הריביות בעוד שנתיים (יכול להיות גם שירדו). אבל אם אני יודע מתוך ניסיון מה הריביות שהיו בשנים האחרונות ויש לי אינדיקציה שהריביות היום זולות - אני אשמר ואקבע אותם היום.

סעיף 1 ו 2, זה עניין של כסף, יש כאלה שלמרות היתרונות לא יהיה להם נוח לשלם את הכסף היום, וזה מובן לחלוטין. יש להם מלא הוצאות ולהוסיף עוד הוצאה כמו משכנתא זה לא פשוט. לקוחות אלה יעדיפו לדחות את המשכנתא ולשלם יותר בסוף - כי אין להם ברירה או כי לא רוצים.

סעיף 3 מדבר על משהו הרבה יותר חשוב!

3. ביטחון ושקט נפשי , למרות שהלקוח קיבל אישור עקרוני - לא אומר שהוא יקבל את הכסף בעתיד. למה? אישור עקרוני תקף ל 3 חודשים, כאשר לא משתנים התנאים (מקום עבודה, התנהלות חשבון וכו'). מה נגיד יקרה אם אחד מבני הזוג ילך לעולמו? או אחד מבני הזוג לא יכול לעבוד יותר מסיבה כזו או אחרת. האישור העקרוני לא תקף יותר. בנוסף, מישהו יודע מה תהיה הרגולציה בעוד שנתיים? יכול להיות שיחליטו שהמימון המקסימלי יהיה 50% ולא 75%. בשלב זה הלקוח כבר חתום על חוזה עם התחייבות לתשלום מלא, וברגע שאין משכנתא = ביטול הסכם = פיצוי מוסכם של מאות אלפי שקלים (לרוב כ 15% מסכום הרכישה).

נקח לדוגמא סיפור על מקרה שהגיע אליי:

זוג צעיר, חסך המון זמן ונעזר בהורים על מנת להשיג את ההון העצמי הראשוני, והחליטו לרכוש נכס חדש מקבלן בעלות של 1.4 מליון שח.

ההון עצמי הנדרש בעסקה מול הקבלן היה 25% בחתימת החוזה ועוד 75% בעת קבלת המפתח. תאריך הכניסה הצפוי היה בעוד כשנתיים. הזוג הצעיר היה זהיר, ודאג לקבל אישור עקרוני מאחד הבנקים על ה75% שהיו צריכים לשלם במועד קבלת המפתח. הזוג שמח שסוף סוף רכשו דירה ובעוד שנתיים הם הולכים לחיות בדירה משלהם, הרימו כוסית והמתינו בסבלנות. לקראת מועד התשלום (לאחר כ 24 חודשים) הם היו צריכים לקחת את המשכנתא בפועל.

איפה הבעיה אתם שואלים?

הבעל היה שכיר בתחום הנגרות, ולצערם של הזוג חצי שנה לפני לקיחת המשכנתא הבעל עשה תאונת עבודה, ולא יכל להמשיך לעבוד באותה עבודה ונאלץ לעבוד במקום אחר עם שכר נמוך יותר. והופה! הבנק לא מאשר כרגע את המשכנתא עקב כושר החזר נמוך. ההכנסות של הזוג ירדו ולא מספקות את הדרישות של הבנק למשכנתא בגובה הנל. הזוג נאלץ לבטל את ההסכם מול הקבלן, לשלם דמי ביטול, ולהתקדם לנכס זול יותר!

אבל איך נצליח לשלם גם את המשכנתא וגם התשלומים הקיימים (משכנתא/שכירות קיימת)?

ישנם כמה דרכים, ניתן לבצע ביצוע חלקי, ניתן לקחת הלוואת גרייס או שילוב ביניהם, מה שחשוב זה להתאים את המשכנתא לצורך המשפחתי ולא ההפך.

אין פתרון אחד שמתאים לכולם, מה שכן חשוב זה לדעת את כל היתרונות ואת כל החסרונות לפני שרוכשים נכס, ואז, ורק אז לקבל החלטה.